Hrvatski
Vlasništvo stana provjerava se u zemljišnim knjigama, a ključni dokument za to je zemljišnoknjižni izvadak, često nazivan i vlasnički list ili gruntovni izvadak. On pokazuje tko je upisan kao vlasnik nekretnine, kako je stan opisan te postoje li hipoteke, služnosti, zabilježbe ili druga ograničenja važna za kupnju.
Zemljišnoknjižni izvadak ima dokaznu snagu javne isprave, zbog čega je njegova provjera jedan od najvažnijih koraka prije potpisivanja ugovora ili predugovora.
Koji su podaci potrebni za provjeru?
Za pretragu zemljišne knjige obično su potrebni:
- naziv katastarske općine
- broj katastarske čestice
- broj zemljišnoknjižnog uloška
- podaci o posebnom dijelu nekretnine, odnosno stanu.
Sama adresa ponekad nije dovoljna za pouzdano pronalaženje odgovarajućeg uloška. Potrebne podatke moguće je zatražiti od vlasnika, prodavatelja ili agencije za nekretnine. Broj katastarske čestice može se pronaći i uz pomoć katastarskih podataka, nakon čega treba utvrditi odgovarajući zemljišnoknjižni uložak.
Važno je provjeriti odnose li se dobiveni podaci upravo na stan koji se prodaje, a ne samo na zgradu ili zemljište na kojem je izgrađena.
Provjera preko portala Uređena zemlja
Javni portal Uređena zemlja omogućuje pristup podacima iz zemljišnih knjiga i katastra. Za provjeru vlasništva potrebno je otvoriti pretragu zemljišnoknjižnog izvatka, odabrati nadležni sud i zemljišnoknjižni odjel te upisati katastarsku općinu, broj uloška ili broj čestice.
Ako su podaci točno uneseni, prikazat će se dostupno zemljišnoknjižno stanje. Putem sustava moguće je dobiti i elektronički ovjerene isprave, dok javni pregled može poslužiti za početnu kontrolu dokumentacije.
Podaci u izvatku podijeljeni su na tri dijela, od kojih svaki treba pažljivo pregledati.
Što prikazuju listovi A, B i C?
List A – opis nekretnine
List A, odnosno posjedovnica ili popisni list, sadrži podatke koji identificiraju nekretninu. U njemu se mogu nalaziti broj katastarske čestice, površina, adresa, način uporabe zemljišta i podaci o izgrađenosti.
Kod stana treba provjeriti odgovaraju li opis, položaj, kat, oznaka posebnog dijela i površina stvarnom stanju. Ako je stan etažiran, mora biti jasno povezan s pripadajućim suvlasničkim dijelom cijele nekretnine.
List B – vlasnički list
List B ili vlastovnica daje najvažniji podatak o vlasništvu. U njemu se navodi upisani vlasnik stana, njegov vlasnički udio te eventualna osobna ograničenja raspolaganja.
Prodavatelj bi trebao biti upisan kao vlasnik u omjeru koji odgovara onome što prodaje. Ako je upisano više suvlasnika, svi moraju sudjelovati u prodaji svojih dijelova ili dati odgovarajuće ovlaštenje. Podaci prodavatelja u ugovoru trebaju odgovarati podacima u zemljišnoj knjizi.
List C – tereti i zabilježbe
List C ili teretovnica pokazuje je li nekretnina opterećena pravima trećih osoba. Tu se mogu nalaziti hipoteka, pravo stanovanja, plodouživanje, služnost, ovrha, zabrana otuđenja ili zabilježba sudskog postupka.
Postojanje tereta ne znači uvijek da stan nije moguće kupiti, ali zahtijeva dodatnu pravnu provjeru i jasno definiran način brisanja tereta. Primjerice, kod hipoteke treba utvrditi pod kojim će uvjetima vjerovnik izdati brisovno očitovanje.
Katastar nije dokaz vlasništva
Katastar sadrži tehničke i posjedovne podatke o nekretninama, dok se pravo vlasništva provjerava u zemljišnoj knjizi. Osoba navedena u posjedovnom listu zato ne mora nužno biti zemljišnoknjižni vlasnik.
Razlike se mogu pojaviti u broju čestice, površini, opisu objekta ili imenu upisane osobe. Zbog toga nije dovoljno pregledati samo katastarsko stanje. Prije kupnje treba usporediti podatke iz obiju evidencija i razjasniti svako nepodudaranje.
Što ako stan nije etažiran ili vlasništvo nije uredno?
Ako stan nije zasebno upisan kao posebni dio nekretnine, potrebno je utvrditi što se pravno prodaje. Kupnja idealnog suvlasničkog dijela nije isto što i kupnja uredno etažiranog stana.
Dodatnu pozornost zahtijevaju situacije u kojima prodavatelj nije upisan kao vlasnik, postoji neriješeno nasljeđivanje, zabilježen je zemljišnoknjižni postupak ili se stvarna površina razlikuje od upisane. Tada bi dokumentaciju trebali pregledati pravni stručnjak i iskusan posrednik u prometu nekretnina prije davanja kapare ili preuzimanja bilo kakve financijske obveze.